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今后10年的房价走势图 理性分析今后几年房价的走势

时间:2018-01-17 来源:房价走势 点击:

  

 

来源:天涯论坛【房产观澜】  作者:光脚穿草鞋  时间:2017-08-06

  楼市的周期与国家金融政策的周期基本是吻合的,本轮房价的上涨最主要的原因是2013年金融改革创新加杠杆的结果。虚拟货币没有进入实体经济,在金融系统内部空转循环并通过债券信托等方式最终流向楼市,加上楼市自己本身的高杠杆最终将中国楼市整体推向了不可思议的高度。在西方国家金融政策纷纷转向并采取紧缩政策后,我们如果再加杠杆无异于自掘坟墓。我们以前的基础货币是按流入的美金对等发放的,2013年以来美金流入减少,货币是通过银行内同业互相借贷增加的,1元的基础货币生出5元的虚拟货币,再加上房地产开放商买地的钱都是贷款所产生的10倍的杠杆,最终1亿元可以做5亿元的事情,并基本流向了楼市。实体经济由于高杠杆下的高利率却失血严重,居民收入未见增长。我们自己给自己挖了一个大坑。现在这个游戏玩不下去了,外部环境也不允许再这么玩了。今年以来,我们的金融政策调整为货币紧缩去杠杆,货币政策转向了。

  货币政策转向对楼市的影响是显而易见的。首先,开发商获得土地贷和开发贷的途径少了,其次由于基础利率过低,银行做的亏本买卖而不愿意提供房贷了,以致房贷利率走高,还款压力加大下,刚需的购买意愿会逐步下降。房地产也会出现滞涨并缓慢回头,但是房价就此拐头崩盘吗?也不可能。在这里不得不说一下政府在控制房价上确实手段高明。在中国,政府掌握了房地产的基本资源就是土地,同时掌握了推动房地产的基本武器就是金融杠杆。有这两项手段,政府完全可以操控房价的涨跌,当然不排除各种行政干预手段。这一轮货币宽松的初期,金融杠杆主要加到了企业和地方政府身上,居民的杠杆率一直偏低。通过这一轮政府推动的房价上涨周期,金融杠杆向居民身上转移,地方政府及房地产企业的杠杆降低了,地方债危机基本解除。政府在推动房价上涨的过程中,无非就是降低了土地的供应和降低首付加杠杆而已。最终结果是什么呢?虚拟货币被居民劳动所得的真实货币取代,地方政府的杠杆转嫁给居民,房地产企业现金流大幅增加,企业的杠杆率逐步降低。有些房地产企业主动偿还债务减轻了自身的杠杆,有些不知死活还在加杠杆。但是政府脱身后不想再淌混水了,严查购地资金及严控开发贷就是证明。政府脱了身,还会继续有激情推高房价让开发商大赚吗?那样就玩过头了,不会也不敢再玩下去了。但是政府会让房价崩盘吗?也不会,因为政府掌握了房地产的命门。

  我一直非常赞同中国楼市螺旋上升的理论。在这个理论下,金融加杠杆——政府借贷——基础建设——房地产开发——房地产加杠杆——向居民转移——居民收入提高——居民自身杠杆降低——房地产泡沫消失,所以中国楼市这十几年的上涨和居民收入提高是同步的。在金融政策的引导下,无非就是一个吹大泡沫并把它逐步填满的过程。在这个过程中,推动了经济的发展和社会的进步。今后几年就是利用居民逐步增加的收入填泡沫的过程。泡沫并不可怕,推动经济发展需要一定的泡沫。只要泡沫不破裂,这种方法就是最有效的推动经济发展的方式。政府在这个过程中就是吹大泡沫,控制好泡沫,填满泡沫,再吹大泡沫。由于中国的土地政策,截止目前,我们的政府玩得非常好。今后几年,填泡沫开始了。在填泡沫的过程中,当然需要居民将自己今后的收入逐步填入,同时实体经济的发展也会帮助填泡沫。在填泡沫的过程中房地产会如何演变呢?

  在分析房地产填泡沫的过程以前,首先分析一下房地产的属性。房地产业属于实体经济吗?当然属于,而且是非常关键,牵扯的各行各业非常多,房地产业对于任何国家来说都是最重要的产业,这个产业的产品就是房子。就如同钢铁行业的产品是钢材,汽车行业的产品是汽车一样。一个产业过度投资就会产生泡沫,一个产品过度炒作也会产生泡沫。前几年钢铁行业过度投资以至于现在产能过剩去产能,钢材价格在炒作后也大幅度跌落。任何一个产业都存在投资扩张,取得收益,再扩张的过程。这个过程,市场最终决定了这个行业的发展。我们的房地产业不同之处在于,政府掌握着土地资源,最终也不得不成为这个产业的参与方,最终成为有中国特色的房地产业。政府试图引导市场的发展,房地产最终成为政府引导经济发展取得政绩最主要的产业。中国最近十几年的经济突飞猛进,与政府引导房地产发展壮大是分不开的,带动了相关行业的整体发展,但是其它高科技产业我们还是落后很多。房地产业在今后仍然是中国经济发展不可或缺的关键引擎,但是,仅仅依靠房地产业而不大力发展其它高科技产业,房地产业最终会成为空中楼阁。所以,我们的发展方式要转变、要调整,我们不可能用30年走完西方国家300年的发展道路的。

  房地产税是今后几年房地产发展的一个关键,成为左右今后几年房地产填泡沫进程的决定性因素。首先,房地产税必将是一种地方税,也只有成为地方税才具有操作的可行性。全国范围内房地产发展的不均衡,作为地方税种的房地产税全面收取或统一收取都不现实,也无法操作,只有各地方政府根据本区域内的房地产发展状况,采取灵活多样的税收方式,地方政府才有可能有积极性去收取,才可能保证收得上来。各地方政府根据本区域内的情况,自行平衡卖地收入与地产收入,各地方区域也可以采用不同的税率方式。前期地方财政投入多,收入高、房价高的区域收取的利率高,收入低急需发展的区域可以少收或者不收,只有这样才能达到税收公平,既不伤害刚需又可均衡发展,占用社会公共资源多的区域多收税肯定是最公平的方式。房地产税既然是地方税种,交给地方政府研究实施即可,中央政府想统一制定基本是不可能完成的任务。对于跨区域多套房的居民,只要是在急需发展的区域,无论多少套都不可不收或少收。所以,房地产税收取过程中起征标准,多套征收认定等等难题都可以通过税率的变化进行完善调整,中央只需根据各地方发展情况给出税率范围即可,具体实施交给地方政府。让地方政府根据本区域是否控制人口,是否引入人口,是否进一步开发,新区域的人口收入,卖地划算还是收税划算,地方政府自己灵活决定才有可行性。所以,今后几年房地产税肯定是要推出的,而且会成为地方政府调节房价的一种利器。房地产税推出后,房价一定下跌吗?这还真不一定。既然你收入高,你想住在前期财政投入多、城市配套齐全的核心繁华区域,那你就多交点税;既然你是穷人,那你就住在不收税或收税少的城市偏远区域。房地产税会成为缩小贫富差距、调节城市发展的有效手段。你有钱在城市偏远区域买了很多房子,你为城市的发展做出了贡献,当然可以减税了。房地产税和政府卖地收入本不冲突,收了房地产税政府就可以不靠卖地了,这种想法很幼稚。城市要发展,政府卖地获取发展资金,投入公共建设,建立居民公共设施,这条发展路径任何政府都不可能放弃。房地产税只能是一种调节税而已,调节各区域房地产均衡发展,调节城市不同区域的发展,调节各阶层居民整体收入差距。那这种调节税会造成房价的下跌吗?不收税的区域怎么会下跌?肯定涨啊!收税高的区域,学校、医院、超市配套齐全,需求大,想跌也难。你在新疆住,一定要去上海买房,那你就承担高税收吧!你不想承担高税收,那就找个税少的地方住。所以房地产税按人均面积收都是不可行的,我在偏远地区买了多套房,为这个区域的发展作奉献,怎么也要免税?什么异地多套、人居面积的难题在差别税率下都不攻自破。既然房地产税在运行好的情况下,不会造成房价的剧烈波动,那么这个房地产的泡沫到底怎么填呢?

  在中国,房子的金融属性是最严重的,要不然也不会2015年降价无人要的房子2017年买不到了,正常需求不可能在两年内发生如此大的变化。本轮房价的上涨,初期政府无疑是推手,这个推手的本意是推动房地产摆脱低迷周期,实现温和上涨,为经济发展、债务优化提供动力。但是,在没有建立长效机制的情况下仓促推动,有效的调控措施不到位,最终造成今天骑虎难下的局面。我们错失了在低位推出房产税的最佳时机,在高位提出建立长效机制推出房产税,需要更为精心的设计以免刺破泡沫。我们要做的是填泡沫不是刺破泡沫,这也需要政府提高调控艺术。房地产的金融属性决定了它不仅仅是用来住的,适当的炒作是必须的,也是无法避免的,关键是政府没有税收的手段调节它的炒作热度,只能通过各种行政手段干预市场,干预的结果反而放大了人们的心理预期。现在问题来了,巨大的泡沫面前我们怎么办?首先必须是房地产行业降杠杆,防止泡沫进一步吹大,严控银行的信贷资金及非金融机构资金进一步进入房地产行业,降低整个地产行业的投资扩张,防止去库存后产生新的库存,这方面政府已经开始做了。如果我们只看到眼前的繁荣,进一步扩大地产投资,那不久的将来,我们一定会看到泡沫破灭、房价断崖下跌,直至引发金融危机,以致社会动荡的那一天。

  我们重点分析一下今后几年房价的走势,就是目前这个泡沫怎么填?首先的问题是目前房价有泡沫吗?看多的、看空的答案肯定不一样。无论从租售比上来分析,还是人均面积上看,房价确实存在泡沫。但是房子是商品,供需决定了其泡沫程度,这一轮的房价上涨到今天,和上一轮房价到顶最大的区别就是库存,这一轮没有上一轮大规模的库存。上一轮房价到顶是出现大规模的库存而缓慢到顶的。这一轮截止目前,库存紧张,购买力还存在且不小。所以,这一轮房价到顶,是以购买力衰竭而逐步到顶的。什么会造成购买力的衰竭呢?人们金融成本无法继续负担,家庭财富被房子吸收干净,就是人的欲望和实力透支到达极限的时候房价才会到顶。所以本轮房价到顶,必将是一场灾难。10万一平也好,20万一平也好,只要有人买,有人消费这个商品,房价就不会到顶。但是如果每个人都是透支自己财富创造能力,且集中全家庭三代能力去购买一套房子的话,并且这个房子租金回报只有可怜的1.5%的年收益,那么这种购买力无疑是被强烈透支的。一线城市的房子到没到顶,是以市场上目前可售的房源及有没有人去消化这些房源来评定的。主要指标还是成交量,成交量下跌,说明购买力不足了,购买力跟不上了,房价基本可以确认顶部。目前开发商和政府都很聪明,他们控制房子的投放,确实可以达到稳定房价的目的,由于库存的不足,在高位的房子可消费的人群也少,所以基本可以确定,购买力与房价达到了平衡。所以今后至少一到两年,房价会在一定波动范围内稳定一段时间。指望跌和指望涨,都是不切实际的。接下来的几年,真的要看政府尤其地方政府的调控艺术了。如果接着加大供应、打破平衡,房价必跌无疑;如果控制房地产业的开发,等居民收入提高逐步消化目前的虚高价格,房价基本会保持平稳运行。今后几年,高位接手的投资客会比较难受,在限售的政策下,因为房子的持有成本会逐步侵蚀掉既得利润,刚需能买的起就买,买不起就等,但是还是不建议过度透支自己的能力。但是在市场气氛的烘托下,在房价上涨的预期下,刚需们大多会极度透支自己的购买力。如果过度透支居民的购买力,房地产业对经济的拉动作用会逐步减少,最后以至于产生反作用力。开发商作为商品的出卖方,当然希望房价越高越好,房子被炒作,严重吸血社会资源,政府的责任是最大的。我们的政府仅仅看到了房地产业所创造的GDP,却看不到房地产业对社会及其它经济体的伤害,我们无暇追求长期的高科技产业带来的经济腾飞,只追求于短期的经济指标,从这方面看,我们的政府是短视的、无力的。这一轮的房价暴涨,传统产业又起死复活,且无意再进行产业优化,我们在痛苦了几年后,本来寄希望的产业结构调整,又被推迟了。产业调整必须去除落后产业,社会资源必须重新分配才可行,我们的政府没这个勇气。现在的局面更为复杂了,我们又背了一个巨大的泡沫。这个泡沫不能破,而且还需要更多的社会资本去把它填满。限卖确实是一个非常好的方法,政府真聪明,限卖就是让投资客的利润无法兑现,最终逐步连本金一起填进这个泡沫里。所以今后,政府的房产证肯定是无限期的发不下来。目前对限卖的最新解释是,在限卖规定发布之日后取得的房产证满两年后才可出售。这是什么概念?就是规定发布之前两年的房子都属于限卖范围。投资客再有远见,也不可能提前两年潜伏进房产业。限卖的另一个作用是减少了市场可售房源,降低了房子的流转炒作,可售房源不多,房价想跌也难。这个规则很明显就是告诉投资客,炒可以,但是想带着利润走,不容易。这些投资客都是有钱人,让他们为国家出点力也是应该的。今后几年中国特色的房地产再想暴涨,没有购买力的基础了,想暴跌,市场上就买不到房子怎么跌?刚需买了就买了无所谓了,今后努力工作把房贷还上就行。投资客损失点时间成本最终也会解套的。天下一片太平,社会和谐稳定,国运昌盛,光大我中华。

  在分析楼市今后几年的走势前,我们先回头看一下这一波楼市上涨的原因是什么。是供需矛盾突然释放吗?那两年前遍地的低价房子为啥没人买呢?是货币超发、物价飞涨吗?两年前的CPI也没见有多高啊!当时的情况是实体经济毫无起色,居民收入下降,消费能力不足。那是什么引起的房价的突然上涨?是20%的首付及85折的房贷利率引起的,是政府给房地产松绑后紧接着加杠杆引起的。两年前楼市的供需并没有发生大的转变,全国鬼城遍地,北京的房价除了把学区房炒上天,其余的也是不温不火。仿佛一夜之间这个市场就发生了质的改变,房子变得如此紧俏,连最偏远地区的房子都被消化掉了。怎么解释呢?我们可以把这一轮楼市上涨解释为政府的自救。两年前国内的经济状况非常不好,产业转型尚未开花结果,传统产业负债累累、严重过剩,经济有再次探底的可能,政府不得已又启动了房地产这个可以最短期内拉动经济的最大的产业。纵观中国经济发展突飞猛进的这15年,房地产业对经济的贡献最大,但是房地产业必须和其它产业协同发展,如果仅仅房地产业一家独大的话,其对社会财富的吸附效应肯定会对经济造成伤害。目前的情况很复杂,房子的实际需求与供应关系并没有发生质的转变,CPI也并没有出现大的通货膨胀,居民的收入水平也未见明显提高,房地产这个气球却被吹大,居民们却将手中积累的财富全部投向了房地产。一年前,自从我们加入SDR想把人民币变成硬通货以来,我们的外汇储备消失了1万亿美金的真金白银。道理很简单,你想把自己的钱变成硬通货,那你就需要让你的钱回归实际价值。可残酷且梦断的现实是如果按目前的汇率,我们超发的人民币可以把全世界买下来。我们积攒的那点家底根本不足以支持目前的汇率水平,如果再不稳定汇率保护外储,剩下那3万亿美金,绝对撑不了两年就要消耗光。想成为硬通货,得真有实力才行。为了守住汇率、保护外储,想把人民币变成硬通货,那只有回收消灭掉超发的人民币,也只有楼市这个资金池可以容得下,那给楼市加杠杆推高价格吸收货币就是最好的选择。

  今天我们在讨论楼市的资金蓄水池功能以前,先说一下汇率的问题,人民币兑美元的贬值,会造成国内持有大量人民币的机构和个人努力将人民币兑换成美金并转出国内,去购买国外的低价资产,这样我们的外储会很快的消耗光。2016年以来我们采取了多种措施防止美元流出国内,加强了美元流出的管制,各银行除了正常的贸易必须,基本不予兑换美元,个人兑换也有5万美金的上额限制,并且提现美金是非常困难的。但是我们无法控制离岸人民币的自由兑换,在2016年人民币贬值的一致预期下,在岸人民币通过各种渠道流出到离岸后,宁可损失息差也要兑换成美元,这样离岸人民币的暴跌直接牵引在岸人民币跟着暴跌。国际空头主要通过做空离岸人民币来做空中国的,他们通过离岸市场拆借人民币并大量抛出,2016年央行在人民币国际市场同国际空头进行了一场你死我活的争斗,代价就是1万亿美金的外储消失了。2017年以来,我们紧缩了银根,控制了人民币的流出,使得离岸人民币市场的隔夜拆借利率达到20%以上,这样国际空头作空人民币基本无利可图,才基本稳了汇率。外储就是中国经济的锚,我们以前的基础货币都是按收入的美元等额投放的,可见国家外汇储备就是我们改革开放30年积攒下来的血汗钱。当我们为了4万亿美元的外汇储备而欢呼雀跃的时候,突然发现我们这点家底根本不经折腾,一个人民币的多空大战就消耗了1万亿美金。国际空头虽然获利不多,但是他们的目的达到了,就是消耗我们的外汇储备。关键这仅仅是第一场战役啊!美元已经进入加息周期,其实美国加息的基础并不牢靠,通胀很低,经济好转不稳定,但是美国执意加息并缩表的目的是什么?因为他们看到了我们的漏洞,就是我们金融系统总债务负担是美、日加起来的两倍。什么意思?人民币严重超发,已经处于危机的边缘。我们终于要为自己2008年以来持续了近10年的货币超发买单了。所以,在美元进入加息周期后,虽然实体经济还未见起色,我们也不得不走上货币紧缩、全面通缩的道路。

  我们重点讨论一下楼市的货币回收固化消灭功能,也就是楼市的资金池作用。2015年当沪指达到5178的时候,股市闪崩了,那场股灾近20万亿市值灰飞烟灭,众多中产阶级被消灭了,汇金为了救市动用了2万亿人民币,至今被套在里面动弹不得。那场股债的主要原因是国家鼓励社会资本投资股市,这样各路资金带着高杆杆投资股市,突然国家严查资金来源,突然撤杠杆引发的非理性下跌。试想,如果10万元可以通过券商融资得到100万再投向股市,那肯定会把股票价格炒上天。那一轮股市上涨的前奏是证券改革,引入了融资、融券、沪指、期货等等新的创新制度,现在看来这个创新的代价太大了。楼市也是一样的,楼市天生就是高杠杆产业,如果一个开发商拿地的钱都是借的,挖个坑就开始预售,那这个开发商玩的就是空手套白狼。这好像在房地产业内很具有普遍性,如此无限高的杠杆,在上涨而且是大幅上涨的行情下,肯定一夜暴富,在下跌市中那就是烂尾。规范土地贷款、实房销售喊了很多年,有用吗?不是政府不想管,恐怕是有些地方政府为了政绩和开发商一起玩这样的游戏。投资客是什么?投资客就是借着这个游戏搭顺风车的人。问题是楼市会向股市一样闪崩吗?前面已经说过,在中国,政府是楼市这个产业的参与者之一,政府会在看到风险的时候敲打一下开发商这个小弟,别玩过火了。比如严查购地资金来源,严控各类资金向开发商提供土地贷、开发贷,提高购房商业贷款的首付及利率,目的就一个,给楼市降杠杆。政府不会采用楼市下跌的方式消灭人民币的,也不敢。因为在下跌趋势下,人们的购买欲望会跌入冰点,开发商的资金链迟早会崩断。政府最希望的就是楼市可以平稳运行,但是有时候市场并不会被政府完全左右,涨起来拉都拉不住,跌起来扶都扶不起,有时候逼着政府下猛药才行。北京那楼市十三道令牌,才让市场恢复平静。楼市对资金的吸附作用不用多说,楼市这个不动产难以兑现对资金的固化作用也是明显的。尤其现在限卖后,这种固化作用就更明显了。那楼市如何消灭货币的呢?其一,消灭了流动性,市场上流动的人民币少了;其二,你作为买房人通过劳动所得的真金白银按月还给了银行,如果借给你钱的是城商行或者股份制银行等第三或第四级银行,那你的真金白银就对冲掉了这些银行通过银行间同业拆借取得的虚拟货币,说白了,就是你的劳动所得对冲掉了银行间互相拆借的杠杆资金。2013年以来,我们创新和改变了货币发行方式,货币是通过银行业内互相借贷加杠杆产生的,关键的问题是银行间层层拆借,最终连央行都不知道这个市场上到底有多少人民币。现在预估的货币系数是5,就是央行发行的基础货币乘以5。我认为绝对不止,因为这还没有考虑到向非银机构的拆借呢!这种基础货币不受控的无限加杠杆的金融创新货币投放方式,我们是全世界独一份,没有哪个国家敢这么玩。如果我还是外资,我肯定做空你,把你放到SDR上来再做空你,在你沾沾自喜的时候做空你。你还敢在对非洲贸易、对俄罗斯贸易和一带一路沿线国家贸易中使用人民币?这些在外流动的人民币就是最好的做空工具,这些在外流动的人民币天天和你换美元,你有那么多美元吗?人民币的国际化之路就此可能断送。就是个小弟一定要学大哥的样子,代价是很残酷的。

今天我们聊聊楼市的刚需。实际上刚需是个很模糊的概念,这个世界上没有非买不可的商品,买得起就买,买不起就不买。但是在房子这个商品面前,就没什么刚需不刚需的明确界限了。我认为只有在楼市下跌中,还在买房子的才是真正的刚需,明明不知道底在哪,还必须买,那肯定是以居住为目的刚需。在楼市上升阶段,各种各样的需求都成为刚需了。有人儿子才10岁,为了防止以后买不起,为10岁的儿子买一套算不算刚需呢?有人手里有些闲钱,看到别人都在买,那自己也买一套,那算不算刚需呢?有人看到自己心仪已久的房子一直在涨,砸锅卖铁也要买,算不算刚需呢?我觉得这些都是伪刚需。在中国,房子被赋予了太多的概念,城市居民,户籍,学位,医疗保障,升值保值,乃至养老。有限的城市资源如果以房子为社会阶层划分线的话,不能不说明中国人的可悲可怜。没办法,谁让我们人口太多,社会资源就是那么点,都想抢占这些资源,就必须拿出三代人的心血,去买那水泥、钢筋建造的空中楼阁。八年后房子最不值钱?那是太不理解社会底层民众的生活状态了。归根结底,我们还是发展中国家吧!正因为房子被赋予了太多的意义,所以在楼市上涨预期下,老百姓出现了买房的群羊效应,各种各样的伪刚需通通转变为刚需,将所有的房源全部吃得一干二净,结果就是需求被提前透支了。这种需求的集中释放,将不可避免地造成楼市的大幅波动。所以,有时候说刚需买了就买了,那是对非买不可的人说的,不是对伪刚需说的。任何商品价格都是有周期性的,大多数人的买卖都发生在错误的时间点,因为大多数人很容易被眼前的现象所蒙蔽,投资房产和投资股票一样,真正赚钱的都是少数那些精准逃顶和抄底的人。目前看来,这种需求还没完全释放完,但已成逐步衰减的态势。房价在这个小周期内还能涨多少我不知道,但是我能遇见到的是今后房子的空置率比2015年肯定高得多。原因就是这两年我们的人口又没有爆炸,社会经济又没有突飞猛进,不可能突然爆发出这么多的实际居住需求。什么大学生置业、返乡置业、改善置业,那2015年房价低的时候为什么不置业,房价涨了都以各种各样的理由要置业?这些只能归结为需求的集中释放,只能归结为买房的群羊效应。

  我们聊聊商品的炒作技巧。如果想炒作一件商品,局部垄断、资金优势、媒体配合、气氛烘托缺一不可。前几年大蒜被炒成蒜你狠,大豆被炒成豆你玩,炒作的套路基本一致。大蒜的产地主要集中在山东寿光一带,易于垄断货源,热钱提前一年支付10%的定金于农户,控制来年的新蒜源,相当于以10倍的杠杆进行炒作。大蒜是小众商品,总体市值不高,并不需要太多的资金。来年,由于货源被控制,炒家会延迟几天收货,造成农产交易市场缺货,买家不得已从炒家手中拿货,而炒家逐步放货、逐步抬高售价,造成大蒜涨价的预期,更多的资金在涨价的预期下,追入这个市场,并通过媒体的放大,造成更为严重的恐慌。在大蒜的农贸市场炒家通过雇佣伪买家竞争购买,持续烘托市场气氛,一夜之间价格翻了数倍。市场资金持续进入,每个人都以得到蒜源欢呼雀跃,并将蒜源加价抛出赚取差价,炒家此时已带着巨额收益全身而退。后知后觉却梦想发财的人,在取得高价蒜源后发现大蒜消费饱和,根本无法卖出,以致血本无归。

  我们的楼市,基本上是相同的炒作手法,不同的是我们的开发商也就是农户,主动参与了炒作,或者自己炒自己,或者达成了行业默契进行炒作,10%的低首付或者开发商提供首付便于热钱炒作,炒作初期,开发商控制房源的投放,热钱会以极低的首付和低价格将所有房源全部吃进,但并不急于网签。开盘就清盘的消息经媒体放大,造成市场的极度恐慌,此时开发商会采用排号、认筹的方式掌握市场需求,并投放远远小于需求的房源造成进一步的房源紧张的假象。炒家在炒作初期,会左手到右手高价成交,树立区域标杆,造成人们的心理预期转变。媒体加大宣传吸引更多的关注度,在上涨的预期下,社会资金持续流入,争抢紧张的房源并期望加价卖出获利,此时炒家已将前期掌握的房源通过中介或更名的方式逐步高价卖出,并最终高位套现离场。而此时上涨预期已经根深蒂固,深入骨髓,尤其在捆绑了经济发展、银行信贷、国家金融安全后,不是我们一定要说涨,是我们根本不敢说跌。如果一个国家的新增贷款70%都流入房地产,去创造早已饱合的需求,那这个国家表面的经济繁荣就离崩溃不远了。楼市的炒作之风对国民经济大起大落的影响是非常危险的,以至于根本无法停止这种炒作,一旦停止这种击鼓传花的游戏,债务危机就此爆发。目前我们的房地产企业的负债率是70%以上,对于任何实体经济而言,这么高的负债率,基本上沦为给银行打工了,房地产业的极度扩张需要负债率高的杠杆,需要以新债还旧债,但是一旦预期收益达不到,或货币紧缩,杠杆就会折断,滚雪球般膨胀的债务就会崩塌。所以我们的房地产,每次上涨都是暴涨,每次暴涨完,各种各样的债务问题都会危及国家金融安全,这都不例外。

  前几天,国内某个知名房企的债券被市场无情抛弃,造成金融市场的剧烈波动,这件事情具有很强的警示作用。公开数据显示,国内房企的平均负债率为77.8%,大部分人都不明白的是,既然这两年房价暴涨,房企赚得钵满,为何还有如此高的负债率?第一,债务未到期,房企并不急于偿还债务,保持足够的杠杆,是房企保持产业规模、不被别人吃掉的不二选择;第二,楼市在上升阶段,房企获得现金流的能力很强,期房销售模式下,房企资金占用时间短,及时的回款有利于保持债务负担不增加;第三,负债率高,说明房企大多采用高杠杆的经营策略,对今后的楼市一致看好,力图利润最大化。但是政策面现在是严控房企以银行信贷、债券信托资金作为土地购置款,这一点很重要,相当于逼迫房企降杠杆。同时,严控银行委外资金、理财资金为房企提供开发贷,禁止房企国外发债,这一点相当于要求房企拿自己的钱去玩了。为什么会出这样的政策呢?因为房企是企业,资本逐利的本质决定了他们一定要吃最后一杯羹,但是资产泡沫是危及国家金融安全的,吸干榨尽老百姓的血汗钱,造成其它实体缺血是国家不愿意看到的。截止目前,房企的拿地热情非常高,这说明房企的现金流非常充裕,房企并不急于偿还债务,依然保持高杠杆经营。但这个知名房企的债券为何遭到市场的无情抛弃呢?首先,市场不看好这家公司的偿债能力,房企保持高杠杆,一般都是借新债还旧债,一旦发债环节被限制,房企的资金缺口就会暴漏;其次,市场对楼市的今后走势与房企预期不一致,提前抛出规避风险,尤其本身就是高杠杆的委外资金抛出更为坚决。所以,只要楼市出现任何滞涨或下跌的信号,高杠杆资金将会无情地抛弃房企的债券,房企的黄金时代就真的结束了。在新的金融环境下,如果房企不改变经营策略,降低自身杠杆水平,一味地追求做大、做强,吞噬对手,那任何风吹草动都将成为压垮房企的最后一根稻草。

  既然大家都非常关心房价的涨跌,今天就在这里做一下具体分析,偏颇之处敬请指点。今后几年从全国来看房价的走势各城市之间将明显分化。北京的房价由于雄安新区的建设,500万人口的分流,大型国企及高科技产业的迁移,同时北京今后三年150万套新房的提供,北京的房价目前可以断定为历史大顶,这也是北京房价目前回落最大的原因。深圳作为最具创新能力的城市,新的高收入群体层出不穷,同时落户手续简单,人口持续流入,从深圳新入学儿童暴增就可以看出,深圳的新一代高收入人口快速增长,而深圳目前除了老破小外的新房总共不足120万套,所以今后深圳的房价即使在这个小周期内有所下跌,但跌幅不会太大。深圳目前的高房价、高租金已经对新兴产业有了挤出效用,深圳的企业税收足以支撑地方建设,地方政府降房价的决心很大,所以今后深圳的房价还是取决于政府的决心,短期看,高杠杆的炒房客会比较难受。上海作为中国最具活力的城市,目前却出现了明显的人口流失,房租普降,说明上海整体楼市并不缺房,过多的房源压制了租金的上涨。上海整体收入非常不平均,城市区域大,今后不同区域的房价会出现严重分化,我只能说上海陆家嘴的房子,任何时候买入都是对的。广州这些年已经从中国经济的领头羊逐步没落,正经历经济转型之痛,居民收入下降明显,外来人口流入下降,同时深圳又对广州造成严重的吸血效应,广州的房价进入较大幅度的调整在所难免。一线说完了,其他的后面说。

  今天本来想聊聊二线的,既然盐城的朋友提到了目前火热的三、四线城市,那就先聊聊三、四线吧!盐城朋友2015年卖出房子相当于股市割肉割在了地板上,目前的焦灼心态可以理解。在讨论三、四线以前,我们先聊聊今后几十年人口的流动趋势。我认为今后人口流动,当地的经济发展是基础,环境优美生态宜居也是一个重要因素,所以,今后中国人口将如同美国加州一样向东南沿海正流入。盐城作为东南沿海城市,环境气候优良,城市人口800万,市区人口240万,相当于一个二线城市的人口规模。盐城这一轮的房价暴涨,有炒作的原因,但是也有上涨的基础。从大周期上看,房价的波动不影响长期的上涨趋势,从小周期上看,目前是高点。我非常反对中国楼市崩溃论,那是太不了解金融政策的周期了,也太轻视政府对经济的把控能力。作为世界第二大经济体,我们的一举一动牵扯到世界经济的波动。在这个货币周期内,守住三万亿美金的外储是政策底线,这几天银监会对几家大型民企海外收购垃圾资产发出警告,目的就是防止资本进一步外流。从监管的力度看,谁触碰了这条红线,就不要怪政府不客气。所以,货币紧缩、去杠杆是这个货币周期的大方向。利率的提升也是大方向,银行利率的走势与房价的走势是相反的,利率到顶点,房价到低点;利率到低点,房价到高点。盐城目前这位朋友的具体情况,我只能说在今后5年,盐城房价再上涨30%才能覆盖目前买入的成本,当然,城区配套全的双学位指标小户型房产,是最抗跌的,也最容易脱手。我并不建议此时在楼市投入过多资金,但是结合你自身的情况,小资金入市优良资产,风险也是可控的。

  我们聊聊二线城市房价的走势。二线城市目前看,是属于一个量缩价平的阶段。量缩主要是因为库存不足,开发商手上的货不多,并不急于降价卖出,同时开发商去年及今年初的大卖,现金流好,资金压力小,挤牙膏一样的向外推盘,造成市场房源紧张的局面。二线城市目前都发布了限售令,在限售令下,投机客基本不敢再轻易入场,目前市场上大多是刚需的换房交易,整体市场进入僵持期。玩过股票的人都知道,股票见顶有尖顶、双顶、圆弧顶,也知道横久必跌。在僵持阶段,高杆杆投资客是最难受的,因为持有成本会慢慢的侵蚀掉利润,资金压力越来越大,有时候必须减仓,以保证不至于断供。下一步楼市的走向,买卖双方都在等待金融政策的走向。我认为,货币继续宽松的可能性不大,货币紧缩的态势至少会一直持续到美联储2019年底前缩表回收美元结束。有R姓专家认为,房价与货币周期无关,只与土地供给和房地产投资有关,2016年以前两年的土地供给偏少及整个行业投资偏少,是造成此轮房价上涨的根源。但实际上,那两年的土地供给偏少和投资减少,是因为2014年房地产出现了天量库存,行业自发的调整。这一轮上涨主要消化掉了前期的库存,此轮上涨前,市场库存是天量。天量库存下的上涨,本就是违背市场规律的,根源还是2016年人民币兑美元整体贬值了10%,在兑换美元受阻下,大量的避险资金进入楼市,推高了整体国内资产价格。依照供需平衡理论,这一轮的房价上涨应该等到2017年新批准的土地入市后才会到顶,即产生新的库存后才会到顶。但是,本就是和供需无关的上涨,到顶也必定和供需无关。前面已经反复说过,2015年前的天量库存不可能在短短的两年被刚需消化完,这是一轮资金推动的楼市牛市。下一步楼市的走势,我们主要盯住央行的金融政策就可以了。人民币停止贬值,流动性减少,没有后续资金的进入,楼市很难继续上涨,这如同股市一样,资金匮乏了就是顶部。目前大家最关心的是,央行会再放水吗?我认为,央妈目前确实挺发愁的。我们知道,这几年的信贷基本流向了楼市,也就是银行目前的同业拆借、理财委外资金绝大多数流向了楼市和基建项目。如果此时降杠杆过猛,造成楼市的暴跌,银行一堆烂帐,将会出现系统性的金融危机。如果此时不降杠杆,在人民币的贬值预期下,造成国内资本价格进一步推高,同时外储的继续缩水,会造成进一步的贬值压力,那就是吃药上瘾停不下来了,到时候楼市的断崖式下跌,结局恐怕会更惨。所以,今后的几年是考验央妈调控艺术的时候了,既不能把泡沫刺穿了,又要防止人民币的进一步贬值,央妈难啊!现在回头想想,在美元进入加息周期的阶段,我们却把自己的资产价格推高到高位,是不是自己给自己找不自在呢?如果知道去库存是这个结果,恐怕如果能够重来,央妈一定不会这么做。所以,一开始我就说过,我们自己给自己挖了一个大坑。前面已经说过,我们的整体负债将近200万亿,其中地方债缓解了不少,企业债还是居高不下,剩下很大一部分是房地产行业的欠债及个人房贷。从负债看,我们的资产泡沫相当严重。好在,中国的老百姓是最能吃苦耐劳的,即使房价跌也不会断供,炒房客的钱让他们为国接盘也是应该的,谁让他们招人恨呢?所以,央妈定会挥泪斩马谡,让楼市先跌一下,先自我修正,以迎接更大的困难时刻。

  前面已经说过,这是一波和供需无关的资金推动的房地产牛市,是人民币贬值预期下,人人追求资产避险下推动的牛市,目前已经演变为人人争相参与轮番推动的资产价格暴涨的大牛市。炒过股票的人都知道,牛市来了很难言顶,股指5178崩盘的时候,每个人都相信股指会涨到10000点,垃圾股都炒成了百元股。目前市场的狂热气氛,谁敢说房价跌,马上就有100个人反对你,卖菜的大妈都准备回老家买房了。同样股指5178的时候,卖菜的大妈都不卖菜了,坐满了股票交易大厅,历史总是惊人的相似。在资产的狂欢下,任何冷静的思维都会被人们的热情所淹没。我现在只能说,目前的房价上涨的局面,是地方政府、开发商、炒家、买进和持有房子的居民的一场资本狂欢。每个人都挣钱了,每个人都寄希望挣更多的钱,每个空头都被迫空转多,好一场中国资本的盛宴!我也是多套房的持有者,但是个人资产的增加我一点都高兴不起来。作为一个经历过5178股灾的人,我感到非常悲哀——因为我知道,盛宴结束后,当既得利益者完美退场后,最惨肯定是后知后觉的散户们;而且我还知道,盛宴结束后,楼市将如同现在的股市一样,深度糜烂,一蹶不振;同时我还知道,盛宴结束后,定当给中国经济重重一击,我们的政策制定者将会成为千古罪人。我很悲哀于我们的经济发展模式,只会大搞基建,粗放发展,民营经济逐渐萎缩,新兴产业发展迟缓,因为我们根本没有自由市场的温床。也许应该让这场盛宴更高潮一些,因为只有那样,风暴才会更猛烈一些,中国经济才会彻底出清,从而走上涅槃重生之路。

  今天我们聊聊房产的财富神话。先讲一个故事,大学同班的俩个同学。一个留在北京,一个去了内陆的三线城市。北京的进入一家大型国企总部,另一个去了国家机要科研机构,承担卫星发射的监控工作。俩个人都有单位的福利分房,二十年后,不考虑两个人的薪资收入,北京那个同学仅单位的福利分房房改上市后就价值1000万。俩个人论对社会对国家的贡献,三线城市的同学肯定大得多,但是当他们退休后,个人资产相差百倍。在西方国家这是不可思议的,承担国际卫星发射任务的肯定会有更丰厚的待遇。是什么造成这么大的贫富差距?是中国畸形的房地产政策,是公有土地的增值部分被据为己有,是国有资产的不公平分配。房产作为地面以上的建筑并不值钱,任何区域差距不大,但是房产下面的土地的升值才是真正的财富。北京的土地增值远远超过了三线城市,而北京土地的增值是政府拿着全国纳税人的钱持续投入,持续配套建设,各大型国企持续进驻后而增值的,这部分增值应该是公有的。但是,由于我们没有房地产税,土地的增值成为个人财富,这对全体公民而言是极不公平的,这是触目惊心的国有资产流失,是赤裸裸的对公有财富的掠夺,是中国目前贫富差距进一步扩大的罪魁祸首。有些人说,我已经交了70年的土地出让金,凭什么还要收房地产税?但是他没交最大一部份的土地增值税。所以,房地产税必须收,而且已经刻不容缓。

、  我们再聊聊西安楼市的628新政。新的政策规定2017年4月18日之前买入的新房需要网签后满五年才能转让,买入的二手房需取得产证两年后才能转让。这个新政实际上是对418规定中限售令的补充,也佐证了我们之前的判断,政府有很多手段冰冻楼市,限涨,也限制了下跌。至少在这今后五年内,这一两年成交的天量房产,不会有进入市场的机会了。今后就是纯刚需与开发商之间的供需市场。但我不得不指出的是,这一两年的巨量成交,刚需被消化得差不多了,新的刚需还需要培育的过程。具体到房价看,持平就是下跌。我大概算过,一套200万的房产,首付40%,按揭贷款25年基准利率,再加上物业及交易税费,5年后这套房产必须保证卖到290万,才不至于亏损。如果首付20%,或利率提高,成本将会更高。也就是房价5年再涨50%才行。我感觉在目前房价这个高位,再涨50%确实有些难。西安的这个新政,具有很强的示范效应,各地今后难免模仿,对前期进入的炒房资金,无异于噩耗,不仅无法兑现,还要承担本金损失的风险。同时,西安这个新政对稳定房价的作用也是非常明显的,可售房源进一步减少,只能等新房的上市,便于拓展新区建设,政府好高明!在中国千万要听政府的,不让你们炒非要炒,那就等着关门面壁思过吧!

  最近出了一个消息,2016年涨幅之王合肥个别楼盘已经出现腰斩,炒房资金夺路而逃,合肥地方政府还算仁慈,不想关门,但是如果房价大幅波动,合肥也必将走关门之路。郑州最近出的新政也很有新意,新房必须以去年10月份的价格出售,已经有开发商响应了,我觉得这一方面给开发商台阶下,防止造成降价后的群体事件,一方面说明政府不认可目前的房价,不想给炒作资金利润空间,也知道这里面蕴藏的市场风险。我想提醒各位的是,炒作资金出逃或者房子卖不掉的时候,房价会大涨,炒作资金会抬高个别房源价格,大部分房源低价走量,这是一种出货手法,和股票的出货手法一样,小资金拉抬,大资金下跌中走量,这个时候要管住手。还有这个时候不要太关心日光盘,目前的日光盘一是明显低于周围均价,二是长期蓄客后少量房源放出后的假象。目前的全款买房,基本说明银行不想再提供贷款了,没额度是假话,银行有钱不赚不是傻子吗?银行看到了风险,不愿为炒房资金买单了。成都上个月的成交量很大,但是均价是下跌的,远郊低价新盘成交的多,二手房交易下滑,成都的货币安置政策还是有需求空间,这以后也会是该城市主要安置政策。所以,今后炒作过度、涨幅巨大的城市或城市区域,会有比较大的下跌幅度。涨幅不大的区域,具体要看后续刚需及开发商资金情况的博弈了。最后建议,刚需不必急,好好看看,多比较,日光就让他接着日光好了。

  我们再聊聊成都吧!在聊成都以前,我们可以自己查一下中国夜晚灯光卫星图。中国目前形成了三大城市群——京津冀城市群,广深大湾区城市群,以上海为首的长三角城市群,然后是以武汉、郑州、重庆和成都形成的点状分布区域中心。成都与郑州都有一个共同点——人口大省,人口对房价的支撑非常强,持续的人口流入是房价上涨的主要动力。2010年前成都的GDP和临近的西安差不多,但是现在几乎是西安的两倍,除了人口因素以外,成都的地方政府的管理能力更强一些。成都这些年招商引资、机构精简,政府效率高,大型合资企业众多,我觉得外资看上的是四川省的人口因素、企业环境以外,更为看重是成都的宜居环境。我去过成都几次,只要在成都工作后,没几个想离开的,成都的生活非常安逸。现在成都有种说法要做一线城市,有重庆这个老大哥在,各方面政策都会向大哥倾斜,成都这想法有些不太现实。而且成都面积实在太大了,政府手里的储备土地可谓源源不断,这也是成都地方政府并不愿意房价真跌的原因,维持住高房价,维持住高地价,也就维持住了GDP的高增长。主城区的房价有虚高之嫌,大多数人可接受的房价最高也就是两万多。成都人爱享受,我认识的成都朋友孩子都不生,让他们背负巨债,是不可想象的。所以,千万别信成都房价要涨到5万以上的假话,5万在成都绝对没人接盘,还不如省下钱去享受,老成都都会这么想。目前在成都,只买低价盘,不追高价盘,成都未来的房子会源源不断地供应市场,再暴涨,难度很大,虚高的高价盘炒作资金在里面,容易成为接盘侠。巨量的后期土地供应和源源不断的房源,成都房价不降也难。目前成都的待售房源并不少,隐性库存巨大,开发商目前资金压力不大,不可能降价销售。并且真要开始降价,反而会更卖不掉了,只能控制上市房源数量,人为造成房源紧张,逐步推高房价,远远脱离成本区。目前二线城市这种僵持局面具有普遍性,僵持的结果肯定是谁的杠杆高,谁死得快,总有先扛不住的开发商先降价的。一句话,不急,慢慢看,看准了再下手。

  朋友们提出了很多问题,涉及不同的城市,在回答这些问题以前,我们还是回过头看看这一轮房价上涨的原因。前面已经分析过,在这一轮房价上涨的前夜,市场上的库存很大,当时政府报告中提出了去库存的政策导向,同时为房地产松绑,取消了限购政策,但是要指出的是当时的限购政策并未限制刚需。政策松绑的初期,全国的房价并没应声上涨,而是以深圳为首的一线城市开始上涨,并逐步扩展到其他一、二线,乃至现在的三线,如一波洪流一般席卷全国。有一股天量的资金投入到了房地产之中,说到这股资金,我们还是要说一下货币系数。当第三、第四级银行从上一级银行拆借到资金的时候,银行必须把这些拆借得到的资金放贷出去或者购买其它债券,才会真正的产生新的货币投放。如果第三、第四级银行把得到的资金反过头来又去购买第一、第二级银行发行的长期理财产品,那就是短贷长投,资金在金融系统内部带着杠杆空转,一旦得不到新的资金,这种庞氏骗局就玩不下去了,所以现在银行的理财产品蕴藏着巨大的风险。国家现在进行的金融系统监管去杠杆,严查银行委外业务,就是看到了这里的风险,所以今后的资金面偏紧将会是长期的。不仅仅是M2的降低,银行同业拆借暂停也是主要原因,目前的金融系统去杠杆也是非常危险的,因为稍有不慎就会爆发杠杆断裂,所以6月份,央行两次MLF巨量资金续作,就是给一些杠杆资金续命呢!7月份,央行表示市场资金并不缺少,但各大行并没有放松房贷,因为这部分杠杆资金迟早要从市场中消失。话题扯远了,还是说贷款才能产生真正的货币投放吧!2015年和2016年两年我们全社会债务增加了60万亿,几乎是前面那些年总和的一半,现在大家知道房价为什么会涨得这么高了吧!因为每个人买房都贷款,开发商买地要贷款,盖楼要贷款,最终第二、三、四、五级银行的同业拆借资金全部真实的投入到了房地产领域,这些钱全部真正的流向了市场,并没有空转。天量资金进入了房地产领域,房价能不涨上天吗?为什么实体经济不行了?因为没人贷给他们,房贷又安全,又有抵押,收益又稳定,银行都愿意做。我们这几年实行了低利率,但是实体经济最终得到的贷款利率并不低,真是好大的讽刺!低利率只起到一个效果——吹大资产泡沫。所以,我前面为什么对目前我们采取的经济政策大感失望,就是这个原因。天量的信贷投放,再加上居民财富的投入,最终的结果就是政府的资产负债表好看了,政府的杠杆转嫁给了居民。为什么政府现在一定要把房价限制住呢?因为居民的平均杆杠已经到了53%。我们都知道,在中国80%的财富掌握在20%的人手中,所以剩下的80%的人的杠杆率绝对不止53%。美国次级债危机爆发的时候,居民的杠杆率也就是70%多。我不知道我们的智库怎么想的,我是特别担心房价再涨,再涨,就是金融危机。而且,下跌,也可能是金融危机。现在我们知道这一轮房价翻番的原因了,巨量的货币信贷投入,资金牛市,没有别的原因。所以,下一步房价怎么走,看央妈的。如果央妈继续玩这种同业拆借货币投放游戏,银行继续扩大房地产债务比重,也就是继续放水,房价毫无悬念继续涨,如果M2逐步缩减,并坚持严控银行资金进一步进入房地产领域,年底前,无论库存紧张不紧张,房价肯定跌。没钱了,这个游戏还怎么完,到时候会出现开发商大范围的甩货,同时各大城市纷纷关门,冰冻楼市,防止危机的蔓延。其实有时候我们要明白,炒房客就是我们自己。本文对各地区具有普遍指导意义。

  看到楼上朋友的帖子,我想说一下房子的投资价值的的估算,就是租售比不能低于银行的5年利率,或者20年租金可收回房子的成本,最多不超过30年。看了你上面的说明,那哈尔滨核心区域的房子具有优良的投资价值,属于价值洼地。北京的房子完全按租售比算的话,就不可思议了。你目前所住的房子房东能6000出租,肯定是较早买入的,新近买入的按这个价格出租,迟早破产。但是北京的房子不能完全按租售比考虑,北京可以带来更好的就业机会、更高的个人收入、更好的教育医疗,这些收益完全可以抵消租售比的损失。就目前北京房价来看,我认为这一轮涨完了,啥时候再涨,还会不会涨,那要看国家今后的房地产定位和金融政策了,所以现在北京租房更划算,那么便宜的价格住着别人千万的房产,是不是很划算?准二线哈尔滨的无用的大房子,我建议利用这一波上涨置换,那么高的租售比说明还有上涨空间。当然,外地人在北京都有一个安家的梦想,我的建议是在等等,等自身的实力进一步增强再买不迟。一点建议,仅供参考。

  苏州是我去过的城市里最喜欢的一座城市。干净整洁的市容,优美宜居的环境,高素质的人口结构,发达的高科技产业群。苏州目前的GDP过万亿了,已经是名副其实的新二线城市。苏州目前承接了上海的溢出产业,当上海的人工、租金到达企业不能承受的时候,企业自然会选择低成本区域。前一段时间,华为向东莞迁移就是因为在深圳办企业的成本太高了,华为现在在成都、西安都新建了研发机构,利用当地的人才优势同时,可以得到当地的各种优惠政策,华为逐步缩减在深圳的比重是趋势。只要上海还维持目前的高成本,企业就会源源不断地溢流到周边交通发达、土地资源便宜、生活成本低、政策优惠的区域中去。所以,苏州的房价上涨是有基础的,即使是炒作产生了泡沫,这个泡沫在大范围的高收入人口的支撑下,也不会破灭。而这一轮上涨中合肥、长沙等城市,炒作气氛就太浓厚了,房价太虚了。厦门涨得也很猛,但是厦门地理位置优越,环境生态宜居,今后人口的正流入会逐步填满目前的泡沫。所以,对于苏州和厦门这样的城市,有良好的人口正流入的区域,在猛烈的上涨后,需要一个填泡沫的过程,指望腰斩是不可能的。尤其苏州的高收入群体多,这些群体会支撑住房价。就目前而言,并不是不能置业,只能说不是一个置业的好时机,我认为苏州的房价即使下跌,也只会是微跌,调整个10~20%就差不多了。从目前的银行信贷看,下半年资金面会进一步偏紧,如果你是刚性置业,可以等到年底资金面最紧的时候下手,因为那时候,我估计会有炒房客斩仓出局,这需要你经常关注各楼盘信息和中介信息。现在人买房的心理都不愿意买二手房,好像是作了接盘侠。而新房由于前两年土地出让太少,新房一时半会还供应不上来。我觉得不是特别需要的话,那就再等等,投资的话最好暂缓,等下一波集中供应没人买的时候再买不迟。一点建议,仅供参考。

  目前的二线城市里面,我看好的有杭州、苏州、南京、武汉、郑州、成都、重庆。为什么看好这些城市呢?人口的正流入是一个因素;经济转型成功,新兴产业云集是一个因素;高收入群体多也是一个因素。前面已经说过,房子是一个商品,有人消费这个商品,那它的价格就是稳定的。房子被炒作无法避免,限购限价这些措施,在中国人的智慧面前,没有任何作用。政府是希望房价平稳上涨,最好与居民的收入上涨同步,限制的只是炒作。房价跳空上涨,逼着老百姓透支购买力追着买,这很容易产生泡沫,对国家和老百姓都没好处。上述这些城市的购买力都是很强的区域,所以对房价是有支撑的,暴跌不可能,顶多是短期内涨得快、涨得多要调整一下。但是短期内再接着暴涨,风险就积累到危机的临界点了,那我估计政府会出台更严厉的措施。今年春节后这一轮上涨,我认为是开发商的一次集体行动,好像商量好的似的。全国所有二线城市一步一个台阶集体跳涨,这么同步的涨价,集体垄断性炒作嫌疑很大。这直接导致了3、4月份更严厉的调控。开发商为什么敢这么做?因为房源少,手里的货想卖个好价钱,而且去年的暴涨后,开发商的现金流太好了,根本不愁卖。但是这种跳涨,是对居民财富的掠夺,对实体经济的吸血,一旦下跌,烂帐都甩给银行,危害是很大的。所以,目前政府压制房价的决心是很大的,从今年银行从信贷环节对开发商卡脖子就可以看出来。目前开发商现金太多,怎么可能不去买地呢?与其现在把债务还掉,把钱还给银行,还不如去买地,将来即使房价下跌,手里也有地可以抵押给银行。前面说的那几个二线城市,房价没有暴跌的基础,但短期内也没有投资的价值了。前面已经说过,今后5年等房子可以转手了,要再涨50%才能获利,这已经很难了.今年春节后买入的投资客基本上只有等到下一个上涨周期才能解套,时间成本太高,不可预见因素太多,炒房炒成房东是很难获利的。炒作也好,刚需也罢,有人接盘,价格就有存在的基础,市场会自我找到价格的平衡点,只不过这个过程有时候会有些残酷罢了。现在看南京等城市的房价,可以自己作一个测试,关注一套真心想卖的二手房,看它能多长时间成交,如果买家排着队竞价购买,那房价就还有上涨空间;如果挂了一个月还没人看房,那就是涨不动了。我总体的感觉是,最近各个城市的二手房都卖得不怎么样,市场在冷却,而且冷却的速度远远超过开发商的预计,上半年捂盘的开发商恐怕下半年要走量了,因为2018年,各房企都有大量的债务到期,要还债了得抓紧回流资金。而2017年成交的大量土地,2018年会集中上市,新的库存又产生了,市场又开始新的轮回。想投资,可以啊!看自己的头脑和判断力了。诸位都在问我自己所在城市的房价走势,我很担心自己回答不好耽误诸位发财或者掉坑里,这个责任担不起。所以,我的话只能参考,具体自己决定为好。

  其实我很想聊聊重庆,因为重庆的发展模式是非常有借鉴意义的。黄市长主持重庆工作期间,重庆治理得非常好。2015和2016两年,重庆的GDP增幅排在全国首位,关键这样的增幅是在低房价的基础上取得的,并没有通过炒地皮来完成城市的扩张建设,而是完全依靠对实体经济,尤其高新技术产业的扶持来促进经济的发展。在完善的房地产制度下,地皮便宜、租金便宜、企业的运行成本低,老百姓不用把钱压在房产上,也敢于消费。所以重庆在黄市长在任的期间,房价低得不可思议。反观我们现在,大批民众成为房奴,即使不是房奴,资金紧张也会限制消费能力。今后几年,大批居民都会过着节衣缩食的日子。房地产拉动了经济,消费能力缩减又减缓了经济,此消彼长,完全得不偿失。今后几年,高杠杆置业的人,一不敢消费,二不敢失业,如果万一房价下跌过度,资不抵债,还要追加资金。所以这房价真的不敢跌啊!西安的628新政,主要目的就是为了稳定房价,按这个新政的规定,5年前买的房子,即使现在是房价的高位,利润满满,都无法兑现。西安的房价并没有明显的下跌,政府为什么急着出台这个政策,我看过一个数据,西安四月份的成交量中70%不是本地人买的,全是周围省份的炒房客买的,外地人为西安前几年天量库存的消化作出了很大的贡献。但是这投机性的购买蕴藏着很大的风险,如果都想现在获利走人,肯定会引起市场的大幅波动,西安市政府是未雨绸缪吧!目前西安、成都、长沙都开启了最优惠的落户政策,抢人大战开始了。以后的城市发展,对房价的支撑,还是靠这些新人。前面有朋友问我,成都和重庆哪个适合投资?我觉得应该是重庆,重庆建筑成本那么高,地皮那么紧张,房价没涨过成都,不应该的。

  对于工薪阶层来讲,背上300万的债务,确实很重了,这会影响家庭的生活质量。背上这么重的债务,二胎以后估计都不敢要。尤其现在买,是二套,要背负30年的利率上浮。如果利率以后到7,你的利率就是8.4,到时候恐怕就不是300万的债务了,也许会是400万、500万,你会发现两年后你的债务越还越多,压力可想而知。现在第一个孩子还小,而楼市的走向并不明朗,即使楼市还上涨,你手中的房子也会上涨,面积越大的房子单价越低,应该不会差很多。建议等第一个孩子上小学前,先观望一段时间。广州楼市下一步走平微跌的态势是大方向,现在买入一是还不是特别需要,二是买入后持有成本太高,压力太大,建议暂缓。超过能力的事情就再等等吧!

  回答一下上面武汉小伙子的提问,我觉得现在越是疯狂越要冷静。前几天新闻,西安市政府公布了2017年下半年预上市房源数量,16.8万套,西安市上半年一共卖了不到7万套房子,可见开发商捂盘是多么严重。我觉得目前的二线城市捂盘是普遍现象,包括广州。楼市有一个最大的特点,一旦转向,成交量瞬间跌到谷底,所以楼市必须在上涨中出货,下跌中是出不了货的。这也就是开发商目前的策略,反正现金流充裕,那就搞饥饿营销,虽然出货慢,但是单价高,收益只增不降,控制投放总量,已经是各开发商之间的默契。目前的开发商大多委托专业的营销公司负责营销,这些营销公司手段多样化,善于挖坑和提供各种虚假信息。目前网上的新房信息,包括链家可信度都不高,因为根本不可能得到第一手信息。西安的存货还有那么大,包括武汉、成都、郑州的存货都不会小,因为这些二线城市的可供应土地是源源不断的。从目前的银行信贷看,上半年已经用了额度的70%,下半年只会更紧,只有等到开发商资金链紧张的时候才会真正降价,现在就是卖不脱也不降,因为一降价更卖不脱。我预计年底开发商会撑不住,会开始降价。至于这位年轻人的事,人家女孩子嫁给你要个自己的家也不为过,量力而行吧!第一次置业,首选远郊交通方便的低价小户型,既然工作不稳定,先不要考虑区域了,月供不能超过你们俩总收入的三分之一,以后还要结婚还要生孩子,事情还多着呢!不能都把钱给了黑心商人吧!

  还是再聊聊上面许昌朋友的提问。首先我不建议在这个时候投入过多的现金进楼市,在许

昌的房价涨到8000多基本到位了,但是不能仅仅比较房价涨了多少,还应该比较楼盘的品质,目前你想入手的这个楼盘品质肯定远远好于4000的楼盘,而且可以看出你非常喜欢这个楼盘,喜欢的东西在资金压力不大的情况下贵一点买了就买了。目前很多楼盘确实比以前涨了很多,但是楼盘的品质也提高了很多,所以不能仅仅比较单价涨了多少。在货币紧缩的周期内,保证一定的现金流是非常必要的。资金压力不大,不影响生活,买入稀缺资源即使遇到了一定的下跌,也是风险可控的。

我们来聊聊昆明的楼市。昆明是这一轮二线城市里面上涨比较滞后的。春城昆明是个非常宜居的城市,这次涨幅不大,主要还是因为前些年的经济以旅游为主,体量不可能做大。一个城市的房价高低总有它的理由,既然涨幅不大,风险也就不大。目前一些没有实际经济支撑的城市炒作过度是非常危险的,炒作资金低首付买入后,抵押套取资金再次买入,高杠杆上再加杠杆。炒作资金如此兴风作浪,主要是因为利率太低,买房可以贷款并可以重复抵押,相当于用银行的钱玩钱生钱的游戏。目前社会上有很大一部分人在玩这种高杠杆的游戏,关键这种游戏的风险成本太低了。我们可以简单算一笔账,100万买入一套房,即使房子还没涨,抵押给银行可以贷出来70万,再次买入一套房子,可以再次抵押再次贷出来50万,然后再买房子,再次贷出来35万,如此循环,可本金只有区区的100万就可以买入几套房子,如果房子已经上涨可以套出更多的钱。房子的首付只要20%就可以,最初的时候有些地方只要10%,一个亿的资金就可以撬动10亿的楼盘。如果把这10个亿楼盘抵押给银行再次贷出钱再次购买,炒家并不需要多少钱就可以对一个城市的一大片区域进行控盘,杠杆是10倍、20倍、30倍的往上加,目前有大的炒家整个楼盘炒,也有一些小散户炒家几套几套地炒。在上涨的周期里,高杠杆肯定是高收益,楼市涨10%,炒家就可以获利100%、200%、300%。这一轮楼市非理性的上涨中,炒作资金兴风作浪,其手法非常凶悍,三、四线楼市总盘小,没有政策约束,稍有点概念的城市都会被炒上天。怪谁呢?最初10%的低首付是政府制定的,如果炒家就是开发商自己呢?所以,现在楼市不要多跌,跌10%就足以让炒家破产。但我估计大的炒家已经获利走了,这些人的政策敏感性非常强,即使一些没走的被限售政策锁定在楼市里,但楼市的涨幅也已经远远脱离其持有成本。这些手眼通天的资金,不排除有正规的大机构资金在里面,包括私募资金、信托资金、银行理财资金。可怜的是老百姓,接了日光盘,还在感激涕零。现在有些盘即使日光不了,也会被炒家打折全部收货清盘,因为谁都知道,房价不能跌,宁可打折处理给别人也不能跌。这一轮楼市上涨的内幕已经远远的超出我们所能想象到的,这里面的内幕只有等到购买力枯竭的时候才会暴露出来。所以,这里面的风险很大,这是在以国家信用、政府信用做抵押,一旦崩盘,只有银行和政府来接盘。可惜,真正能像西安市政府一样明白这种危机的太少了。我们可以拭目以待,在需求的透支下,今后会出现更多的鬼城。

  看待上面的留言都是具体分析某个城市的,说实话,这个挺难的。因为任何城市都有只涨

不跌的房子。就是楼市最低迷的时期,在某一个区域的房子也没见跌过,具体原因就是这个区域的土地增值非常快,所以,现在买房子真的需要一定的专业知识,需要一定的慧眼区别对待。无论投资也好,刚需也罢,谁也不希望站到山岗上。就镇江和珠海这一类三线城市而言,小企业主非常多,民营经济发达,这几年民营经济受挫,民营资本投入逐年下降,主要原因是前期的民营经济主要集中在低端制造业,而且这几年各区域之间的收入差距缩小,外来务工人员外出打工的意愿不强,市场上招工非常困难,提高工资又会使成本优势不在。所以,目前来看,中国经济的转型之痛还在进行时。首先,我们已经不具备低端制造代工的基础;其二,经济发展到一定程度,产业升级是必由之路,必须逐步过渡到中高端制造业。而民营经济的知识储备不足,市场无可避免的再进行资源的重新分配。三线城市如发展知识密集型企业,目前看还需要一个积累的过程,还需要时间,此轮三线城市的房价,炒作水分很大,因为炒作一个体量不大、又没有政策限制的城市的房价,借着一、二线城市的东风,如果当地政府想推动,开发商想卖房,炒作资金想牟利,那想炒起来太容易了。但是我们必须清楚的是,这些发达地区的三线城市,根本不缺房子,随便一个土著,手里的城改房就一大把,哪个家庭没有几套房子?但流动人口却在衰减,目前看,不是特别需要,就看着它涨就行了,谨慎参与。为什么呢?因为这一轮涨后,又将面临一个长期的稳定期,这个时期持有房产并不会增值,房子不涨就是下跌。经历过房价涨跌周期的人都知道,持有期房价不涨,也是很熬人的。而且我还是那句话,目前的房子不缺,脱销的原因是需求的提前释放,投机客太多,而这些投机客都是想着今后把房子高价卖给需要房子的人。如果投机客的比重过大,几年后都指望新的刚需接盘,而刚需早就透支了,哪有那么多的接盘呢?现在还想着投资的人,我只能说错过机会了,现在是出货时机,出货给跟风的人,而买到只涨不跌的房子需要做足功课。楼市就是一个吹泡沫填泡沫的过程,城市的发展,新的人口的流入,会逐步填满泡沫,那新的一轮扩张就又开始了。现在的农村已经没有人了,就剩下一堆老头、老太太和留守儿童。我们的城市化进程很快,并没有很大的空间了,以后就是各个城市之间的抢人大赛,成都、长沙、西安的户籍新政就是这个原因。而一线城市已经发展到了城市承受的极限,各方面的基础设施、社会福利压力太大,再指望进一步的人口流入也不现实。我同意一线高房价赶人的看法,问题是把人都赶走了,高房价还有存在的基础吗?为什么我判断北京目前的房价是历史大顶?目前已经有86个大型国资委企业总部宣布搬迁至雄安新区,这还不包括高校、各科技型企业等非首都功能的单位搬迁。500万人口的流失,流失的也是支撑房价的产业基础。北京只要净化为以首都功能为主,那房价到头了。而我前文指出的一些二线城市,尤其是转型成功的二线城市,将会获得较大较快的发展。贵阳的房价涨幅不大,如果确实需要,根据自己的支付能力谨慎挑选吧!

  南宁这个城市能涨这么多,真是奇葩了。主要和地方政府有关系,南宁没有规定限售,炒作资金可以放心大胆地玩。目前银行是有全年房贷额度限制的,但是这个市场其实并不缺钱,各种各样的资金以首付贷、消费贷、抵押贷的形式进入市场,可以说,杠杆高得吓人,主要原因还是利率太低,贷款利率低,取得廉价资金后炒做南宁这种市场不大的区域,并不需要太多的钱。这一轮的房价非理性上涨,炒作是主要推手,可怜的是老百姓。高杠杆下的炒作,涨得凶猛,最后必将是一地鸡毛。其实,我们前面已经说过,中国的城市化并没有太大的空间了,各主要房企已经转变发展思路。万达已经基本退出房地产领域,SOHO中国已经开始甩卖,恒大已经引入中信战略入股,万科已经基本国有化。这说明房企对中国今后进一步的大搞房地产开发的发展模式基本不抱希望。以后房地产开发基本以租赁和精品住宅为主,大部人租赁,少部分人购买高端住宅。无论怎么炒作,房子作为消费品肯定会回归居住价值。我们去库存应该是提高入住率,不是仅仅把房子卖掉,卖掉后还是空置难道就不是库存了吗?只不过从开发商的库存变为老百姓的库存,最终库存的消化是以老百姓的长期持有和长期的负债来完成。南宁既然这么炒,如果你目前已经有房子,不建议再追加投资;如果你还没有房子,也只能量力而行,以不超过家庭总资产的三分之一参与即可,要有风险意识。如果你连首付也付不起,或者背负的债务过重,那就不参与,看着它涨。它再涨,反而是好事,因为它会摔得更狠,咱们到时候再捡回来。

  这个帖子这几天不知道怎么了,突然关注度提高了,来了很多人留言。首先我需要再次声明一下,我不是楼市的多空论者,更不相信楼市会崩溃,大家对某一个城市的房价走势咨询,由于各个城市之间的差异,就是在同一个城市不同区域,情况都不一样,简单的非多即空的分析,难免偏颇,也不严谨,而且我能力有限,也不可能做到详细的分析某一个楼盘项目,所以我的话只能参考。由于现在楼市的金融属性越来越强,我习惯于以股市的观点来分析它,有些人很不认同,但是没办法,谁让房子现在居住属性以外,金融属性已经更为突出呢?任何城市任何区域,如果把房子作为股票看,都有绩优股、绩差股,都有成长股、垃圾股,鱼龙混杂,情况非常复杂。同股市一样,楼市必然受到金融环境的影响,而分析楼市更为复杂,国家政策定位、居民收入的不同、不同开发商的资金情况、炒作因素、具体楼盘的价格支撑要素等等。只能做大致的趋势分析。我是天涯的新人,注册不足一个月,完全是心血来潮。截至目前为止,本帖的语言环境非常好,没有谩骂,也没有互相攻击,大家都在讲述自己生活中面临的房子的问题,感觉像个大家庭,对于我手机打字的错别字也都容忍了,很温馨,非常好。对于过激的发言,我从不回应,也从不踢人。大家都是聪明人,清浊自分。今天我想提醒的是,目前看金融系统暴露出很多问题,巨无霸万达贱卖资产是个很有启示的事件,民营企业的连环贷危机在恶化,乐视的贾总到了美国后发了一篇“我会负责”的声明有些太不男人,所以,今后我的看法:谨慎购买期房,尤其杠杆高的房企的期房。

  青岛、烟台、威海这几个城市我都去过,都是美丽的海滨城市。在分析这几个城市的房价走势以前,我们先聊聊目前山东半岛整体经济的发展情况。前几年,山东取代广东成为全国经济发展的领头羊,主要得益于民营企业的跨越式发展,很多弱小的乡村企业发展为大型的集团公司。但是这些民营企业主要集中在传统行业,步子迈得过大,企业的负债率过高,一旦传统行业陷入低迷,债务危机就集中爆发出来。目前山东所爆出的连环担保债务危机就是源于此。经济的低迷是上述三个城市此轮房价上涨整体温和的主要原因。我觉得每个山东人都有一个青岛置业的梦想,作为山东经济的领头羊,青岛地理位置优越,环境优美宜居,长期的人口正流入,青岛的房价想跌也难,最多会由于受到政策限制而微调。烟台、威海的房价毕竟很多年没涨了,6000的房价整体还算合理,这个价格恐怕前几年投资海景房的人刚刚能解套,建议关注一下解套后急需脱手的二手房。一点建议,仅供参考。

  深圳楼市是全国楼市的风向标,因为这里有太多的活跃资金,顶风对赌,炒作之风盛行,主要原因还是深圳是中国创新之源,人工智能、虚拟现实、无人驾驶等等创新科技,及众多的P2P金融创新产品。这里的高收入群体太多,年入百万的人群太多、太平常,各种各样的创新公司的股权激励,千万的房产真的不算什么。这是我长期看好深圳的原因。深圳这个月二手房成交量反弹,但是成交价格同比、环比都出现下跌,这个指标相当于股市跌破牛熊支撑位,楼市有长期走熊的危险。对于上面朋友的提问,我的建议是先观察一下,如果这个指标修复,那就相当于在支撑位获得了支撑,也许触发在支撑位的反弹,我的这种分析估计要被人说无稽之谈了。但是我要指出的是,如果深圳楼市反弹,具有强烈的风向标作用,对于稳定房价非常关键,如果我是炒房机构资金,我就会率先拉起深圳的房价,以达到以一点控制全局的目的。戏说楼市,散户们看戏吧!

  就简单回复一下上面朋友的留言。对于不同城市的咨询,由于各楼盘的具体信息不了解,同时个人资金情况、家庭目前住房情况也不同,只能回答一下大的趋势。一线投资需求已经被抑制,已进入下跌通道,目前都是换房的,但操作难度很大;二线情况有些复杂,但二线二手房的交易趋冷,说明二线即将会进入下跌通道;三线、四线城市由于国家信贷支持,目前处于上涨的末端。总之,投资购房的管住手。刚需的也要等到年底再说,如果到时候还是想买,那就买吧!目前房价的拐点即将到来,圆弧顶即将成立。无论如何给自己一个半年的考虑时间。房子毕竟是大件,望大家慎重从事。

  其实这两天全国金融工作会议的召开是一件左右今后若干年中国金融政策的大事,会议将强监管降杠杆,防止发生系统性金融风险作为今后金融工作重中之重,同时特别强调了引导金融资本脱虚向实,为供给侧的改革助力。我的感觉是亡羊补牢,希望还不算太晚,但基本可以确定的是,金融政策对房地产业的支持肯定会越来越弱。这几年金融行业超常规发展,2016年银行股的利润占全部上市公司利润90%,企业的高杠杆直接限制了企业的正常发展,都成为银行的奴隶,金融机构已成为全社会的权贵阶层,我感觉我们恐怕醒悟得晚了。就目前的房地产行业而言,已经与金融机构交织在一起,金融机构的高回报产品主要集中在房地产领域,形成你中有我、我中有你的格局。金融机构的降杠杆,肯定会伤及房地产行业,以致于误伤自己。任志强这几年对房地产的预测就是死多,因为他抓住了政府的七寸,只要土地财政不改变,房价就会一直涨上去。其实,有时候放不放弃土地财政不是政府说了算,是中国的城镇化进程说了算,是中国的人口结构说了算。为什么今年提出房地产行业的长效机制,原因我已经说过,因为人口的快速老化,中国的城镇化进程没有太大的空间了。以房地产税代替土地财政不是没有道理。至于任志强说的一年半以后政府放开限购,我估计他的真实想法是一年半后经济的下行压力会逼迫政府放开限购,也许会,也许不会,但我知道,为了经济数据好看而再次放开房地产只会是给自己埋下更大的地雷而已。还是说说房子吧!只要目前的金融政策限制了炒作,仅凭目前透支后剩下的需求,根本无法支撑保有量已经严重饱和的房地产业,加上后期的天量供应,房价再上涨难上加难。

  今天我们聊聊杭州这个目前楼市还火热的城市。我同意前面朋友的看法,杭州的房价涨成这样,和地方政府的政策有很大关系。杭州主城区700平方公里,生活着将近800万人口,我去杭州就感觉城市不大,但人口密度非常大。同时杭州这几年互联网经济发展得迅猛,一个阿里就几乎富可敌国,其它创新型经济发展的得也很快,一句话有钱人多,当然没钱的也很多,贫富差距杭州是非常大的。有限的区域面积,和高收入群体支撑着杭州的房价,再加上货币化安置的拆迁政策,杭州的新房一直处于紧俏状态。整个浙江省都是中国的财富中心地带,这个区域的房价不可能低。杭州前些年有过房价腰斩的历史,那时候杭州的经济体量还不大。现在的杭州发展得很好,炒作的因素肯定有,购买力强也不能忽视,这也是炒房客敢于高位持有的主要原因。在大的金融环境影响下,今后几年杭州的房价会走平,顶多微跌,投资收益不会很大了。自住的话也只能在不影响生活的前提下量力而行。以杭州市政府扩张雄心,远郊低价盘可以考虑。目前看M2是9.4,下降了不少。其实这是去杠杆,限制放贷后的结果,是市场的自动调整,不是央行主动为之,央行这俩月MLF没少投放。目前看今后去杠杆,限制表外理财肯定会限制资金进一步进入楼市吹泡泡。房价没有了杠杆资金的支持,杭州房价没有可能进一步大涨。目前可喜的一点是,去杠杆后实体经济的贷款反而增加了12%,这是一个好的现象,也是金融调整的一个好的结果,是不能再让金融机构野蛮扩张、烂加杠杆了,这样的结果就是实体经济不但得不到补血,反而成为央行低利率下金融机构市场高利率的奴隶。希望我们不要醒悟得太晚。

  看到上面江西鹰潭朋友的留言,我不得不重点说一下。处于这样级别的城市,收入肯定不高,买一套房恐怕就是家庭几代人的心血,所以不得不重点说明。鹰潭这样级别的城市,今后的人口尤其新生代精英人口肯定是会向大城市流动的,所以这种无级别的城市房价上涨的动力是极其微弱的。在这种城市,投资价值几乎没有,千万不要有买房保值的想法,根本不会保值,反而让家庭背负沉重的负担,今后根本没有解盘的,房价微弱的上涨连通胀都跑不赢。在这种无级别城市,如果要买房,一定要把握以下几个要点:一,必须是紧靠重点学校,最好是本地区前三名的学校,步行距离不超过5分钟;二,如果有地铁的话,步行不超过10分钟,超过了价值就大打折扣;三,房子的总价必须控制在25年房租收回成本的区间内,如果超过25年这个房子的房价就太高了。我现在对整个房市的感觉就是,一群作着发财梦的小散在飞蛾扑火般地涌向最后的疯狂,和股市到顶一摸一样。管好自己的手吧!别以为自己买到了宝,大多数人买到的是一堆烂砖头。我本以为大家都看清楚了,但现实却如此的残酷,只能归结为人性的贪婪。

  其实最近我一直在考虑的是,后炒房时代,我们应该投资点啥?最近发觉自己已经不再想讨论房子了,涨也罢、跌也罢,该买的大多已经买了,没买的不是特别需要、资金特别多,也不会出手,再讨论下去也没有意义。我们还是用有限的时间讨论一下今后的经济走势,人民币、美元、黄金、股市、保险等等可以使家庭资产保值的东西。因为这个问题很大,所以,今天我们只重点说一下2016年人民币加入SDR前,持续十几年的对外升值、对内贬值的问题。其实这个问题在经济学界争论了很久,原因很简单,我们的金融系统对外一直是半封闭的。我们的金融机构主要是国有,国内的资本与外界根本不可能自由流动,所以才会出现人民币对内、对外的表现不一样。人民币对外升值有利于我们获取更为廉价石油、矿产、天然气、机电设备等国内贫乏的资源。人民币对内贬值有利于保持一定的通胀,通过吹泡泡、填泡泡的过程促进国民经济的发展。但是长期这样下去的结果就是,我们的外贸撑不住了。人民币升值下,相同美元的外贸产品企业获得的人民币越来越少,而减少后的人民币在国内越来越不值钱,企业根本无利可图。所以这几年,以外贸为主的广东经济一落千丈,国内的实体经济由于国内市场饱和,对外销售渠道不畅,要不国外建厂,要不只有压缩产能,当然我们必须指出的是前些年我们的外贸产品主要集中在低端制造业,是以破坏国内环境为代价取得的外贸业绩,这种局面不能再持续下去了,持续下去最终是得不偿失。所以,今后必须增加对外贸易的产品附加值,粗钢、粗铝、低端化工原料这些破坏环境的产品能不出口就不要出口,这也是经济转型之痛吧!人民币对美元升值、对内贬值最有利的是谁呢?当然是央行,只用少量的已经贬值的人民币就可以换取人们从国外赚取的美元,央行是不是可以两头赚。所以,即使现在人民币已经贬值了很多,我们对外的说法是一致的——人民币不存在继续贬值的基础。

  其实现在的汇率问题目前国内所有经济问题的核心,在看待人民币对美元汇率问题时,我们必须了解人民币汇率形成的机质,人民币汇率是央行每日报出中间价,市场以中间价为准上下波动。人民币汇率合不合理,是以需要兑换美金的人和需要兑换人民币的人之间达到平衡,经济活动正常进行,即是合理的。简单举个例子,我们的钢材卖到美国,价格非常便宜,引起美国双反,从钢材价格看,人民币低估了,汇率达到5才能和美国自己生产的钢材价格持平,当然这里面有生产成本的问题。而目前中国生产的皮鞋卖到美国,以目前的汇率算,比东南亚国家的皮鞋贵很多,那就是目前的汇率到8我们生产的皮鞋才能卖得出去。所以汇率是和生产力密切相关的东西。那我们的汇率到底是高了还是低了?前面已经说过,负债就是货币投放,从银行贷款就是向市场注入流动性。这几年,我们的负债增加得实在太快了,短短几年从50万亿增加到150万亿,当然这里面很多负债是和房地产有关的,究其原因,就是银行好像有贷不完的钱,失去了美元这个锚,我们货币投放方式失控了。我们增加了巨额负债,却仅仅保住了6.5%的增长率。在严格的流动性管制下,人民币汇率暂时稳住了。但是国内资产,包括大宗商品的价格会暴涨。银行现在限贷,其实是在收紧流动性,但是央行最近一直在提供短期流动性,原因就是以前银行贷出去的钱太多,需要周转,不然那些短贷长投的资金就要杠杆断裂。前面已经说了,贷出去的钱太多,大宗商品在房价涨完后会接着暴涨,所以,今后这对极少数期货高手是一次投资机会,也是财富增值、保值的一次机会。

  下面我也想说一下对下半年国内经济的判断。国内经济下半年总体继续向好,将温和通胀,CPI会破3,大宗商品及生活日用品将持续涨价,货币政策保持中性。基于以上判断原因,无非就是前几年我们投放的钱太多了,投了那么多钱,CPI再不涨就说不过去了。我们知道,这几年的房价上涨产生了天量的信贷,这些信贷最终是向市场投放了天量人民币。当然这肯定是花未来的钱,银行将钱预支给老百姓,老百姓将未来的收入逐步还给银行。这些钱经过开发商的手逐步流向土地款、建筑款、人员工资、钢材、水泥等等,最终在市场流动起来。所以,未来我们肯定不会通缩,肯定是通胀,而且通胀压力过大还会促使银行加息。所以,基于经济发展的压力放松限购是不可能也没有必要的。钱已经足够多了,以致于多到严重威胁外储的安危。有一个数据,我们目前市场上流动的钱是20万亿美金,是美国的2倍,可见我们的外储的压力有多大。有人会问,那通胀下,房价还会涨吗?不能了,因为加息通道下,房子会没人买了。但是有一点是,通胀下,房子肯定不会暴跌。所以这一次房价会阴跌数年,直至加息周期结束。实际上,我们早已进入加息周期,去杠杆就是加息,加息不一定要加利率,在加息周期内,我们其实也是在回收货币而已,回收的节奏当然由央行把控。我们投放了那么多的货币,如果都换成美元溜出去,那就是带着老百姓的血汗跑了,所以,今后几年的资本管制是空前的严厉。那么多的钱,只会带来一个结果——物价上涨,物价上涨对企业是利好,合理的通胀下,中国经济会争取到几年转型期的好时光,加息稳汇率、保外储、控制资本外流,当然会普遍涨工资的,这都是套路。房价会持续阴跌,目前不知道这一轮高杠杆炒房的有多少,如果太多,房价肯定会有一个短时期的暴跌,好在都限售了,就是破产,炒房的也没法卖,最终会被银行拍卖,好可怜!目前以银行的压力测试看,银行完全可以承受房价暴跌30%的压力,当然大部分人是会按时还贷的,毕竟物价都在涨,就房子暴跌也不现实。

  我为什么极力反对中国经济崩溃论,反对楼市崩溃论。持有这种观点的人是不了解中国经济的独特模式。崩溃论已经十几年了,中国经济反而越来越好,究其原因就是中国经济有一个对内的自循环和一个对外的外循环。我们地大物博,可以自己制造自己所需的任何商品,我们有14亿人口的消费市场,所以即使没有对外经贸,中国经济的自循环也可以很好地运行下去。所以,中国经济从来都不是完全对外开放的,在资本管制下,在对外资本的严格控制下,中国经济可以在体制内良好的运转而不出问题。所以,完全照搬西方的经济理论,对中国并不适用,这是是国外的专家每次都预言错误的原因。目前,虽然我们发行了天量的人民币,但只要这些人民币在内部循环,经济就不会出大的问题,当然,超量的人民币在内部循环,肯定会推高国内资本价格,所以,目前的楼市对比国外的楼市,明显是资本价格不对等。北京的一套老破小房屋折算成美元大概是200万美金,说实话,大多数美国人一辈子也挣不到这么多钱,我们的资本价格在当前的汇率下实在是太高了,这也是中国经济崩溃论的主要论点之一,我们的楼市的总市值真的可以买下全世界。如果我们真的是完全开放的市场经济,那人民币汇率跌到10都不止。但是在我们独特的经济模式下,资本被困在牢笼里,无法流出,也就无法对内部经济造成大的伤害。我们可以发现中国人出去旅行真是太有钱了,老外好羡慕中国人有钱买买买,这就是资本管制下带来的红利。所以,今后主要坚持资本管制,中国经济的这种内外模式就会一直持续下去。当然,美国人不会看着我们这样下去的,好在我们毕竟有14亿人吃喝拉撒的市场,我们的内循环、内部需求足以保证中国经济正常运转。现在债券通了,就是让老外来购买国内的高价资产,减少在外流通的人民币的贬值压力,只要我们的经济发展正常,能把超发的人民币都变成外部流动的硬通货,那我们真的是可以一步而进入发达国家行列,这才是金融争霸的内部含义。

  今天我想聊聊美元。今年以来,美元相对于全世界主要货币一直在贬值,目前美元指数已经跌到了93。有一种说法是特朗普信任危机导致的美元下跌,只能当这是玩笑吧!今年美国加息两次,美元都没升值,贬值的通道一直没回头。为什么呢?答案只有一个,弱势美元有利于美国经济的复苏。次级债危机以来,美国QE了三次,向市场大量投入美元美债,目前已经积累了20万亿美金的债务,这是一个堰塞湖,随时可能引起美国爆发债务危机。截止2016年底,投放了天量美元后美元不仅没有下跌,反而走上了升值,泛滥的美元在全世界流动,推高资产价格,再通过加息回流美国,这是一种正常的剪羊毛流程。但是这半年感觉不太对了,美元贬值得厉害,年初买进美元的亏得很厉害,答案只有一个,回流的美元太多了。美元如果都回流到美国,美国人也受不了——推高美国资本价格,推高美国股市、楼市,进而重新产生泡沫。次级债危机后由于全世界都陷入了经济危机,各国政府在取得美元后只能去购买美债,这帮助美国迅速摆脱危机,美国政府怎么也没料到的是,羊毛根本不用剪,自己就往回跑,而且涌入的太多太快,直接又回到经济危机前的状态,资本价格太高了,负债太多了。那好吧!既然都回来了,那我就让美元贬值,回来的那么多不贬值也不行啊!现在关键是美国并没有摆脱债务危机,只是让债务转变为政府债务,这时候加息,需要还的利息更多。但是美国人不傻,加息的同时,再缩减负债表。弱势美元有利于美国恢复实体经济,促进实体经济回归,玩金融的鼻祖现在终于知道,真正摆脱危机,还得靠实体经济。虽然美元指数在93触底反弹,但是我认为美元将会长期走弱,最终会跌到85。好消息是人民币的贬值压力减轻了,坏消息是在美国敦促人民币升值下,我们的实体经济的复苏压力将会更大,外贸将会更困难。但是资本外流的压力会减少,总归是好的吧!

  其实有时候我们的政策制定者真的让人无法理解,经济发展到一个阶段,必须有一个调整回撤,淘汰出清掉落后产能,社会资源重新分配,积蓄力量重新上路的过程。但是我们好像一直不给经济出清的机会,只要经济有回落的苗头,就开始大搞基建、超发货币进行强刺激。国家对东北老工业基地已经进行了三轮强刺激,每轮都是万亿的财政支持,但是收效甚微,问题就是东北的一些落后产能需要淘汰,需要升级改造,资源需要配置到急需支持的新兴产业,就是需要将落后的行业出清。但是为了政绩,为病入膏肓的病人一直输血,希望它起死回生,这是违背经济规律的。我们失去了几次经济出清的机会,08年全球经济危机爆发的时候,是一次机会;12年欧债爆发危机的时候也是一次机会,而我们采取的政策正好是相反的,4万亿的基础货币的投入,强拉房地产行业,现在的局面是,欧洲经过出清后今年以来经济强势反转,美国已经摆脱危机,各项经济指标就业数据持续向好,而我们反而经过了打鸡血后,越来越找不到经济持续发展的动力,实体经济在强刺激下,反而越来越难,超量发行的货币并没有带来经济的增长反而积累了巨大的债务危机。问题在哪?就是没有尽早对产能落后、效率低下的国企进行淘汰,反而对它们持续输血,造成今天国有企业巨大的债务危机。这些企业本就该淘汰的,输再多的血也无法完成华丽转身,违背经济规律的结果就是承受更大的痛苦。国有企业、地方政府前几年大量向银行举债,由于有国家信用背书,银行肯定全力支持,在我们的货币投放改为以债务形式投放后,各级银行投放的货币最后根本无法控制,以致于现在我们的债务比美日加起来还多。我们现在每年GDP的增量,连这些债务的利息都不够,如果将我们国家看作一个公司的话,那已经破产。搞经济搞成今天这个样子,也真是无语了。

  咱们还是接着聊美元吧!美国那么高的债务负担,只有通过通胀和弱势美元来稀释债务。弱势美元,会造成大宗商品、石油、黄金价格的上涨,以至于我们会产生输入性通胀,加上我们自身的货币超发,我前面说过,今后几年我们的通胀压力会非常大,大家会发现钱越来越不值钱了,也许这就是央行要的结果吧!我们这几年货币没少发,但是一直处于通缩中,这不利于经济的发展。经济发展需要温和的通胀,稀释债务也需要通胀,但是我们的问题和美国一样,债务负担过重,加息会加重企业的债务利息负担,所以,今后直接加息央行肯定会慎用,但一定会通过隐形加息手段控制市场上的货币量,比如提高准备金,这样银行今后对房贷也只能继续提高利率。美国已经到了债务的上限,每年2000亿美金的利息压得老美喘不过气来,而不继续提高债务上限,美国政府就要关门,一边要缩表,一边要提高债务上限,老美也不容易。我们也不容易,那么多的债务,如何化解是个大问题。但是一点可以肯定的是,通胀下股市迎来了机会。

  在讨论股市以前。我们先分析一下目前的金融局势。全国金融会议及政治局金融会议目前透漏的信息是,整治金融乱象,引导金融脱需向实,增加企业直接融资比重,保持房价稳定,加快建设长效机制。这几句话分量很重,在中国搞实体也好,搞金融也好,必须跟着政策走,只有跟着政策走才能赚到钱。整治金融乱象,基本上是高层对前几年金融创新很不满,以前那种乱加杠杆、乱投放货币的现象将会受到严厉整治,所以今后在金融方面会暴露很多问题,大家要擦亮眼睛。增加企业直接融资比重,充分利用市场现有资金,对股市是非常大的利好,国企混改,股权改革,IPO,都需要股市保持稳定,并引导社会资金进入股市,所以今后价值投资、慢牛行情将会是股市运行的大方向。同时,各机构资金会呵护营造出股市的赚钱模式,个人投资者逢低配置一部分有成长价值的股票也是一个投资方向。至于楼市,那是坚决不会让涨了,各种长效机制将会试行,多套房持有者,不能只赚钱不交税。现在有一种说法是,房价跌会引发金融危机,这是一种祈求放宽监管的呼声罢了,现在那么多的货币,只要一放开,肯定暴涨。政策基本不会再趋严了,仅仅控制房贷,控制房企融资,控制地方债,控制企业债,让企业债进行债转股,这一系列金融措施,足以让房价应声下跌。

  其实我很不想把本帖变成股票贴。所以我只能指出股票有机会,更不会说如何具体操作,所以在这里买什么股,啥时候买卖我是不会具体回答的。我现在只大概说一下,目前这个点位,周级别调整结束后,月级别的上涨将正式展开。必须价值投资,只进行价值投资,只参与有业绩支撑的股票。以前那种概念操作不再适用了。从目前的市场环境看,需要更好的技术水平和市场分析能力,以前那种闭眼买都挣钱的模式不会再有了。大盘重心整体缓慢震荡上移,波段操作。散户逢低买入绩优蓝筹股后,一定要死拿,最好封盘不看。每年股票的分红大于银行理财就行,说不定还能给你赚套房子回来。有时候赚钱真的靠命。

  今天我们还是聊聊这一轮的涨价潮吧!煤炭、钢铁、有色金属、纸浆、玻璃,所有工业品全线涨价。我们前文已经说过,房价大幅上涨后,房地产投资大幅增加,接着就会带来通胀。房贷实际上就是货币的投放,对于老百姓就是花掉未来的钱。这些贷款一部分被开发商用来还贷,另一本部用来基建,支付工资、利税等等,所以房价上涨是吹泡泡,接下来的通胀就是填泡泡。房价目前看着遥不可及,但是通胀下房价如果不涨,让居民的工资逐步增加,当然实际购买力并没有增加多少,那就是一个标准的稀释债务的过程。大家可以回头看看这几十年,中国经济就是这样一个玩泡沫的过程。具体到货币政策,就是一个放松和紧缩的周期。试想,如果人均月薪2万,房价还高吗?当然这2万和现在的购买力差不多。我们现在的问题是,货币发了不少,可收入提高得太慢,投入产出太低。工业品的涨价对企业提高效益、经济正常运行非常关键,也是一个经济向好的迹象。目前的环保风暴,实际上就是落后产能的出清。这些产能必须出清,它们的资源利用率太低,微薄的收益相对于环保代价几乎可以忽略不计。这些落后产能破坏了环境,破环了市场次序,恶意价格竞争,在外贸上也是窝里斗,无序的价格竞争引起了太多的双反,以牺牲中国环境取得微薄的外贸收益不要也罢。当前,这些落后产能集中在中小企业,目前反弹和舆论压力很大,但是,中国制造要做大、做强必须走这一步,这些落后的中小企业必须走兼并重组的道路。环保风暴就是一次中国经济出清的风暴。

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